Depende da estrutura escolhida e do patrimônio de cada família.
O que é
Uma empresa, em geral uma sociedade limitada, que passa a ser dona de imóveis e participações da família. Os herdeiros deixam de receber cada bem e passam a ter quotas da empresa.
Onde entra o inventário
Quando as quotas são doadas em vida com reserva de usufruto, o usufruto termina com o falecimento e essas quotas não entram na partilha. O que continuou no nome da pessoa física segue para inventário normalmente.
Código Civil, arts. 1.390 e 1.410, I
A legítima continua valendo
Metade da herança pertence aos herdeiros necessários, e a doação a um filho, em regra, conta como adiantamento da parte dele.
Código Civil, arts. 544, 1.845, 1.846 e 2.002
Custos e tributos
Há imposto na doação das quotas (ITCMD, pela lei de cada estado), pode haver ITBI na passagem dos imóveis para a empresa, e a empresa tem custos para se manter. A conta precisa ser feita caso a caso.
Constituição Federal, art. 155, I, e art. 156, II e § 2º, I
Direito Imobiliário
Terra, matrícula e registro
Regularização de imóveis urbanos e rurais, com atuação consultiva e contenciosa.
Posse prolongada
Usucapião
Judicial e extrajudicial, conforme o tempo e o tipo de posse.
Código Civil, arts. 1.238 a 1.244 · Lei 6.015/1973, art. 216-A
Compra sem escritura
Adjudicação compulsória
Para quem comprou, pagou e não recebeu a escritura do vendedor.
Lei 6.015/1973, art. 216-B
Matrícula em nome de quem faleceu
Imóvel herdado
Inventário e registro da partilha para o imóvel sair do nome de quem faleceu.
Lei 6.015/1973, art. 167, I, 25
OAB/CE 44.835
Juazeiro do Norte (CE)
Online em todo o Brasil
Sobre
Fernanda Loiola de Alencar
Advogada inscrita na OAB do Ceará sob o nº 44.835. Atuo em Família, Sucessões, Direito Patrimonial e Imobiliário, com foco em planejamento sucessório, inventário e regularização de imóveis urbanos e rurais.
Atendo presencialmente em Juazeiro do Norte (CE), com horário marcado, e online em todo o Brasil.
Planejamento sucessório
Holding familiar
Inventário e partilha
Regularização de imóveis
Usucapião
Direito de Família
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É uma sociedade, em geral limitada, criada para ser dona de bens da família, como imóveis, participações em outras empresas e aplicações. No lugar de cada bem, os membros da família passam a ter quotas da empresa.
O contrato social faz as regras
É no contrato que ficam definidos quem administra, se as quotas podem ser vendidas a pessoas de fora da família e o que acontece com as quotas quando um sócio falece.
Código Civil, arts. 1.028, 1.053 e 1.057
Cláusulas na doação das quotas
Na doação das quotas aos filhos, podem ser incluídas cláusulas de incomunicabilidade, inalienabilidade e impenhorabilidade, conforme o caso e dentro dos limites da lei.
Código Civil, arts. 1.668, I, e 1.911
O que ela não faz
A holding não serve para esconder bens de credores. Se houver abuso, como desvio de finalidade ou confusão entre os bens da empresa e os dos sócios, o juiz pode alcançar o patrimônio pessoal.
Código Civil, art. 50
Holding familiar · II
Holding e inventário
O inventário é o procedimento que passa os bens de quem faleceu para os herdeiros. Pode ser feito na Justiça ou em cartório, conforme o caso.
Código de Processo Civil, arts. 610 a 673
Doação das quotas com usufruto
Os pais doam as quotas aos filhos e reservam para si o usufruto. Eles continuam administrando e recebendo os rendimentos, e os filhos ficam com a chamada nua-propriedade.
Código Civil, arts. 1.390 e 1.394
Quando o usufruto termina
Com o falecimento do usufrutuário, o usufruto se extingue e é cancelado no registro. As quotas doadas já são dos filhos e, por isso, não entram na partilha. Se a colação não foi dispensada, o valor da doação ainda é informado no inventário para igualar as partes entre os herdeiros.
Código Civil, arts. 1.410, I, e 2.002
O que continua no inventário
Bens que ficaram fora da holding, quotas que não foram doadas e outros direitos da pessoa física seguem para inventário normalmente. Em muitas famílias, holding e inventário convivem.
Holding familiar · III
A legítima continua valendo
Quem tem herdeiros necessários (descendentes, ascendentes e cônjuge) só pode dispor livremente de metade do patrimônio. A outra metade, a legítima, é reservada a eles por lei.
Código Civil, arts. 1.789, 1.845 e 1.846
Doação a filho é adiantamento
Em regra, a doação de pais para filhos conta como adiantamento da herança e precisa ser informada no inventário para igualar as partes entre os herdeiros. É a chamada colação.
Código Civil, arts. 544 e 2.002
Dispensa da colação
O doador pode dispensar a colação quando a doação sai da parte disponível e isso fica declarado no próprio ato ou em testamento.
Código Civil, arts. 2.005 e 2.006
O limite da doação
A doação que passa do que a pessoa poderia deixar em testamento é nula na parte que excede.
Código Civil, art. 549
Holding familiar · IV
Custos e tributos
ITCMD na doação das quotas
A doação das quotas paga ITCMD, conforme a lei do estado. Desde a Emenda Constitucional 132/2023, a alíquota desse imposto precisa ser progressiva, de acordo com o valor doado.
Constituição Federal, art. 155, I, e § 1º, VI
ITBI na entrada dos imóveis
A Constituição prevê imunidade de ITBI quando os imóveis entram para formar o capital da empresa. O STF decidiu que a imunidade não alcança o valor que passar do capital a integralizar e, em outubro de 2026, formou maioria para reconhecer que ela vale também para empresas cuja atividade principal é imobiliária. A aplicação depende dos detalhes de cada operação.
Constituição Federal, art. 156, § 2º, I · STF, Temas 796 e 1.348
A empresa tem custos próprios
Contabilidade, tributos sobre as receitas da empresa, como aluguéis, e obrigações anuais. A tributação de aluguéis e de uma venda futura muda quando os imóveis estão na empresa.
A conta é de cada família
A comparação entre manter os bens na pessoa física ou na holding é feita com os números de cada patrimônio: valor dos bens, renda que eles geram e planos da família.
Direito Imobiliário · Posse prolongada
Usucapião
É a forma de adquirir a propriedade pela posse prolongada, mansa e pacífica, pelo tempo que a lei exige para cada situação.
Os prazos, em resumo
Extraordinária: 15 anos, sem precisar de título. Cai para 10 anos se a pessoa mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos. Código Civil, art. 1.238
Ordinária: 10 anos, com justo título e boa-fé, e 5 anos em situações específicas. Código Civil, art. 1.242
Especial urbana: área urbana de até 250 m², 5 anos, usada como moradia, por quem não tem outro imóvel. Constituição Federal, art. 183 · Código Civil, art. 1.240
Especial rural: área rural de até 50 hectares, 5 anos, com moradia e a terra tornada produtiva, por quem não tem outro imóvel. Constituição Federal, art. 191 · Código Civil, art. 1.239
Familiar: 2 anos, imóvel urbano de até 250 m² que era dividido com o ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, usado como moradia, por quem não tem outro imóvel. Código Civil, art. 1.240-A
Em cartório
O pedido é feito no registro de imóveis, com advogado, e reúne ata notarial, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e certidões.
Lei 6.015/1973, art. 216-A
Tempo somado
Em certos casos, o tempo de posse de quem vendeu ou de quem deixou a herança pode ser somado ao do possuidor atual.
Código Civil, arts. 1.207 e 1.243
Direito Imobiliário · Compra sem escritura
Adjudicação compulsória
Serve para quem tem um contrato de compra do imóvel, como a promessa de compra e venda ou a cessão, pagou o preço e não consegue a escritura definitiva.
Código Civil, arts. 1.417 e 1.418
Contrato sem registro
O contrato não precisa estar registrado no cartório para que se peça a adjudicação. É o caso comum do chamado contrato de gaveta.
STJ, Súmula 239
Pelo cartório
Desde 2022, a adjudicação também pode ser pedida diretamente no registro de imóveis, com advogado. O vendedor é notificado e, se não assinar a escritura no prazo, o pedido segue com ata notarial, prova do pagamento, certidões e o comprovante do ITBI.
Lei 6.015/1973, art. 216-B, incluído pela Lei 14.382/2022
Pela Justiça
Continua possível quando há discordância ou quando falta algum documento exigido para o caminho em cartório.
Direito Imobiliário · Matrícula em nome de quem faleceu
Imóvel herdado
Enquanto não há partilha, a herança pertence a todos os herdeiros em conjunto, como um todo único. O imóvel só passa para o nome de cada um depois do inventário e do registro.
Código Civil, art. 1.791
Prazo para abrir o inventário
O inventário deve ser aberto em até 2 meses do falecimento. Cada estado pode cobrar multa sobre o ITCMD quando há atraso.
Código de Processo Civil, art. 611
Em cartório ou na Justiça
Pode ser feito por escritura em cartório quando os herdeiros estão de acordo e os requisitos das normas são cumpridos. Nos demais casos, segue pela Justiça.
Código de Processo Civil, art. 610 · Resolução CNJ 35/2007
O registro na matrícula
Com a partilha pronta, a escritura ou o formal de partilha é levado ao registro de imóveis, e a matrícula passa para o nome dos herdeiros.
Lei 6.015/1973, art. 167, I, 25
Imóvel sem escritura
Quando o imóvel nunca teve a situação regularizada, pode ser preciso resolver isso antes ou junto com o inventário, às vezes por usucapião ou adjudicação compulsória.
